Чемодан без ручки, или глэмпинг на сельхозке
Несмотря на то что выходной, и обычно я пишу на другие темы в такие дни, сделаю в пост продолжение своего выступления на MITT, у Ассоциации глэмпингов.
Про что бы я ни выступала, все равно большая часть аудитории приходит с вопросами «а что мне делать, если я уже построил глэмпинг на сельхозке/гостиницу на ИЖС/кап. отель в лесу и пр.»
Ненужное зачеркнуть.
Предыдущий мой пост, про юрЫста и огород, в обеих лентах, здесь и ВКонтакте вызвал бурный отклик. А ВКонтакте так ещё и дискуссию.
На мероприятии в этот раз была на 90% абсолютно новая аудитория, не знакомая со мной, в большинстве несильно погруженная в тематику реального земельного и градостроительного права.
Я понимаю людей, которые оценку предпринимательских рисков в свое время заменили тем, что поверили в чужие обещания, и построили объекты на СХ земле.
Но я не понимаю и не пойму посредников, риелторов, юристов и юрЫстов, которые продолжают натягивать ̶С̶о̶в̶у̶ ̶н̶а̶ ̶г̶л̶о̶б̶у̶с̶ реальность на свои убеждения. Да ещё вводят людей в заблуждение обещаниями, что глэмпинг на сельхозке возможен, надо только сказать правильное заклинание.
А заклинание будет выглядеть примерно так:
1. Изучаем вообще возможность перевести земли из сельскохозяйственных в иные категории. Винограда пригодные, продуктивные угодья и ещё некоторые подвиды переводу не подлежат. Привет тем, кто не смотрел внимательно какие земли взяли.
2. Запоминаем, что если по договорняку нарисовать в ПЗЗ для территориальной зоны Сх разрешенного использования под туризм, это всё равно останется ошибкой. Даже если вам это пропустит росреестр по неграмотности, что встречается крайне редко кстати.
3. Если земля подлежит переводу, мы делаем упаковку проекта, доказываем его экономический социальный эффект, и идём к руководству региона муниципалитета. Может быть вы им вообще не нужны и будете мешать нормальной сельскохозяйственной жизни. Такое бывает.
4. Если вы нужны, экономически целесообразны в долгосроке, то вы думаете, каким путём будет осуществляться перевод. По 172-му федеральному закону или присоединением в границы населённого пункта. И то и другое потребует изменения генерального плана, а потом уже изменений ПЗЗ.
5. Опустим все истории с мотивацией, поиском исполнителя, качественной отрисовкой генплана, постановкой задачи, поиском бюджета, утверждением подрядчика и так далее.
5. И тут настают общественные обсуждения или публичные слушания проекта ГП.
6. Так вот, даже уже отрисованный и прошедший генплан будет выкладываться на ФГИС ТП и согласовываться по кругу федеральными органами исполнительной власти. И часть из них, например, министерство природных ресурсов, будет возвращать на доработку столько раз, сколько им это будет нужно. А генплан меняется, как правило не под одного инвестора, а сразу нескольких.
7. При хороших сроках все процедуры займут 2 – 2,5 года, до того момента когда можно будет идти к губернатору и выпускать постановление о переводе.
8. С этого года вводится система «два ключа», мы об этом подробно написали на Непаханом поле. А сколько месяцев будет занимает согласование с федералами самому процесса перевода и в какой момент его ставят в этом цикле, пока нет понимания. Но это ещё несколько месяцев.
9. Знаю владельца участка, который переводил сельскохозяйственные земли восемь лет.
В нашей практике 2-3 года рабочий срок.
10. Для понимания. Я сама была владельцем сх земель, которые сменили категорию путём присоединения к населённому пункту. На это ушло примерно пять лет.
Отвечая на вопрос, что делать тем, кто владеет таким объектом. Потому что нести тяжело, а бросить жалко.
1. Перестать занимать инфантильную позицию и верить разного рода спецЫалистам и посредникам, обещающим, что они имеют волшебную таблетку и уж точно знают как и смогут сделать быстро и недорого.
2. Потратить денег на то, чтобы с помощью профессионалов оценить в какой точке ты находишься. А перед этим потратить время чтоб найти профессионала.
Ни один уважающий профессионал не будет брать столько, сколько берет нотариус или юрЫст. А это порой больно))
Не вдаваясь в детали скажу, что повышение инвестиционной привлекательности объекта или предотвращение дальнейших денежных потерь не могут стоить дёшево.
3. Дальше решаем что делать с участком: можно ли как-то улучшить его правовой статус (иногда можно).
Что выгоднее, сохранить его и заниматься переводом, или продать тем, кто будет делать реальный сельскохозяйственный объект или готов будет ждать и переводить.
Данная схема не является руководством к действию, не может быть унифицированной и одинаковой для всех. Она неполная, схематичная, достаточно условная.
И да, чтобы написать такой пост за полчаса мне потребовалось:
🔹образование инженера
🔹образование юриста
🔹обучение на специалиста по судебной землеустроительной экспертизе (включая геодезию и кадастровое дело)
🔹обучение на специалиста по лесному делу
🔹постоянное повышение квалификации в сфере градостроительной деятельности
🔹образование в сфере правового обеспечения государственного и муниципального управления (в настоящее время учусь в РАНХиГС)
🔹опыт владения своим агентством недвижимости
🔹опыт управления и владения своим объектом размещения
🔹некоторые знания в психологии, немалый опыт работы с надзорными органами
🔹9 лет экспертного опыта и участия в написании нормативных правовых актов
🔹много лет юридической практики.
Не благодарите.
Источник: телеграм канал Марина Ненарокова, компания «Природный кодекс».…